Рынок недвижимости лето 2024

В середине лета заканчивается базовая льготная программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой, на которую приходится как минимум треть всех продаж строящегося жилья. Что будет дальше, неизвестно. Некоторые эксперты прогнозируют падение цен, другие — их рост.

Ситуация с новостройками выглядит напряжённой. Однако все уверены, что кризис в этом сегменте рынка недвижимости повлияет и на другие его части: вторичный рынок, аренду жилья и продажу объектов стрит-ритейла.

Падение продаж новостроек может привести к снижению объёмов во всех сегментах рынка. Первоначальный взнос по ипотеке на новостройки часто берут с продажи вторичного жилья. Если человек не может купить новостройку по льготной ставке, ему незачем продавать свою вторичную квартиру.

Однако люди продолжают решать свои жилищные вопросы. Если с новостройками не получается, молодая семья будет искать варианты на вторичном рынке или в частном секторе. Когда ставки по ипотечным продуктам сравняются и выгода нивелируется, отток потенциальных покупателей с первичного рынка будет максимальным.

Это произойдёт потому, что сейчас идёт приток покупателей, которые хотят успеть воспользоваться льготной ставкой. Застройщики довольны ситуацией и взвинчивают цены, чтобы компенсировать падающие уже некоторое время доходы.

После повышения ставок по ипотеке на вторичное жильё в ноябре прошлого года рынок аренды продемонстрировал значительный рост, что говорит о том, что не все готовы платить большие суммы банкам и могут подождать более выгодных условий кредитования. То же самое произойдёт и после окончания льготной ипотечной программы. Многие предпочтут отложить покупку квартиры.

Иногда выжидание — это не прокрастинация, а инвестиционная стратегия.

Прогнозы по поводу снижения учётной ставки во втором полугодии уже не такие оптимистичные. Эксперты намекают, что вместо снижения можно, наоборот, дождаться её повышения. Это напрямую влияет на размеры ставок по депозитам. Многие банки уже начинают соревноваться, у кого больше.

В таких условиях будет выгоднее стричь купоны, а не покупать недвижимость с непредсказуемой динамикой цены. Если стоимость квартир перестанет стагнировать и перейдёт к снижению, то люди массово понесут свои деньги в банки, чтобы дождаться «дна», а в его ожидании ещё и заработать на вкладах. Такое уже сейчас происходит со «вторичкой» — продавцы вынуждены ждать окончания сроков депозитов покупателей.

Тенденция усилится, и очередное повышение ставки ЦБ РФ будет приводить к снижению стоимости недвижимости. В большей степени вторичной. Но и новостройки тоже просядут. Что бы ни говорили застройщики про постоянно растущие цены на стройматериалы, если не будет спроса, то и строить будет не на что. Придётся делать скидки уже открыто, а не в виде акций и специальных предложений, как сейчас.

Важно понимать, что из общего анализа нужно исключить города с особой инвестиционной привлекательностью, такие как Москва и Сочи. А также областные центры, которые начали рост с низкой базы и всё ещё продолжают расти. Но не по инерции, а в силу дефицита предложений. Это, прежде всего, Челябинск, Омск и Воронеж.